“最初决定投资浦东时，世界上很少有人相信这里能成为金融中心，即使在日本国内也有许多评论认为这笔投资鲁莽草率，而如今上海环球金融中心的成功启用告诉大家，这里一定能成为亚洲未来首屈一指的金融城市。”环球金融中心的投资商日本森大厦株式会社社长森稔在上海环球金融中心（以下简称SWFC）新闻发布会上如是说。

    在日本的地产界，森氏家族可谓声名赫赫，从当年的森泰吉郎到森稔、森章，再到年富力强的森浩生，家族三代撰写了日本地产家族式企业的传奇故事。8月28日，《中国经济周刊》记者对SWFC内的各项设施进行预览，并就SWFC相关情况采访了日本森大厦株式会社社长森稔、及其子上海环球金融中心有限公司董事长森浩生。

    全球金融市场动荡下的“租金新高”

    翻开1993年制定的《上海陆家嘴中心区规划设计方案》，金茂大厦、上海环球金融中心、上海中心所在地块将建设3栋超高层的标志性建筑形成“品”字形布局就已经被列入了规划。

    森稔回忆说，1993年，他就向时任上海市副市长、浦东新区管委会主任赵启正表示“让我来造第二座摩天大楼吧。”

    不过与金茂大厦和未来将建成的上海中心相比，上海环球金融中心的遭遇可谓“命运多桀”。在1994年启动之后，1997年之后的亚洲金融危机让该项目停工将近五年。而此后楼宇形态和定名上的争论不断，更让其直至去年9月结构封顶，今年8月才正式启用。整个设计建造周期长达14年。

    而如今，建成后的SWFC又将面临全球经济放缓和次贷危机蔓延的挑战。然而，森稔向《中国经济周刊》表示：“总的来讲，全球金融市场有些动荡，但我有信心，上海金融环境不会受到影响。”

    据记者从运营方了解的情况，SWFC总投资高达83亿元人民币，而整幢物业的投资资金中，股东投资及银行财团贷款各占50％。为了尽快收回投资，运营方设定了上海目前办公楼市场租金水平的新高，达到“最低”20元每平方米每天。按此计算，即使200平方米的办公区域，一年的租金亦高达144万元。

    相比之下，同在陆家嘴地区的汇丰大厦、花旗大厦等楼宇的租金约为SWFC的一半，仅为10元每平方米每天。

    上海环球金融中心有限公司董事长森浩生向《中国经济周刊》表示：“即使按照这样的租金计算，如果现有的22万平方米办公区域及其他场所出租正常的话，SWFC项目同样需要12年才能收回成本，2020年之后才能实现真正的盈利，而如果情势恶化，可能需要更久的时间。”

    他坦言，美国次贷危机和全球经济放缓的确对SWFC项目产生了影响；例如，部分客户最终租赁的办公面积较原来要求的面积减少了一半。

    “大部分日资企业都是去‘捧场’的”

    据仲量联行亚太区董事陈立民介绍，今年以来，美国企业，尤其是美国金融机构，都缩小了原来要求租赁的办公面积，还有部分企业甚至取消了搬迁办公室的计划。

    但是，据森浩生透露，从7层直至77层的商业办公区域是上海环球金融中心的主体，目前环球金融中心办公楼入驻率已达45％，1年后预计可达90％。已经签约入驻的企业以日本的金融机构及企业为主，达11家；来自欧美的企业仅6家，其中金融机构3家。

    记者在实地了解的情况是，截至目前已经正式入驻的为9家，日资企业占了较大部分，其中就包括了日本三井住友银行上海分行、日本瑞穗证券上海代表处和日综（上海）投资咨询公司等。